PNO : Comment faire partir un locataire avant la fin du bail ?

Vous êtes propriétaire et avez mis votre bien en location. Mais vous souhaitez faire partir votre locataire avant la fin du bail ? Il existe de nombreuses raisons légitimes qui peuvent vous pousser à vouloir reprendre votre bien loué avant échéance du bail. Cependant, la récupération de votre logement meublé ou de votre logement vide peut s’avérer très compliquée. En effet, cette initiative est encadrée strictement par la loi. Nous vous éclairons sur les différentes réglementations en vigueur afin que vous puissiez récupérer votre bien en toute légalité.

Qu’est-ce qu’un PNO ?

Un PNO est un propriétaire bailleur non occupant, c’est donc un propriétaire qui loue son bien à un tiers. Lorsque vous louez un logement, votre locataire a l’obligation de souscrire au minimum une assurance risques locatifs ou une assurance multirisque habitation. L’assurance PNO, elle, n’est pas obligatoire. Cependant elle permet de pallier le manque de garanties de l’assurance du locataire ou d’assurer le logement lorsqu’il n’est pas occupé.

Si les propriétaires bailleurs n’ont pas d’assurance et qu’un sinistre se déclare alors que le logement est vide, ce sera à eux de payer l’intégralité des frais liés à ce sinistre. Nous vous conseillons donc de souscrire à un contrat d’assurance PNO lorsque vous souhaitez récupérer votre logement, car il risque d’être inoccupé un certain temps.

Dans quels cas un PNO peut-il faire partir un locataire avant la fin du bail?

Divers motifs peuvent justifier la reprise de bail. En effet, le PNO peut récupérer son logement loué avant la fin du bail dans trois situations :

• S’il le reprend pour y habiter (le propriétaire lui-même ou un proche) ;
• En cas de vente de son bien ;
• S’il a un motif légitime et sérieux.

Et ce, qu’il s’agisse d’une location meublée ou non, d’une colocation ou d’un logement en copropriété. Le locataire doit connaître  cette règle au moment de la signature du bail puisqu’elle est légale !

Vous souhaitez faire partir un locataire et mettre fin au bail avant la fin de celui-ci pour y vivre ou le louer à un proche ? Pour cela, vous devez impérativement en avertir l’occupant des lieux. La décision de récupérer un logement loué doit être notifiée au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Et ce, par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le propriétaire ne prévient pas le locataire dans un délai de 6 mois, le bail sera automatiquement reconduit pour 3 ans. C’est le principe de tacite reconduction. Il ne peut donc pas réupérer le logement loué. Le propriétaire doit donc garder cela en tête.

Lorsque le PNO souhaite donner congé à son locataire pour vendre son bien, les conditions sont les mêmes. La volonté de vendre le logement devra être spécifiée dans la lettre recommandée. Le locataire dispose alors d’un droit de priorité. En effet, s’il souhaite acheter le logement et faire une proposition, son offre sera prioritaire sur toutes les autres.

Voici quelques exemples de motifs légitimes qui peuvent pousser un propriétaire à vouloir récupérer son bien. Et ainsi, rompre le contrat de location :

• Défaut de paiement du locataire ;
• Loyers impayés : retards répétés dans le paiement du loyer et des charges ;
• Dégradation du bien par le ou les locataires ;
• Sous-location non autorisée ;
• Nuisances répétées au voisinage.

Que faire si le locataire refuse de quitter le logement loué ?

Le locataire doit normalement accepter de rompre le contrat de bail. Il a alors un délai de préavis pour quitter le logement, on lui rend sa caution en main propre si l’état des lieux de sortie s’est bien passé, et on effectue la remise de clé au propriétaire. Il doit respecter cette règle. La reprise du logement se fait dès le départ des locataires. Le processus est censé être le même si le propriétaire veut résilier le bail de colocataires.

Mais si le locataire refuse de quitter les lieux au terme du préavis, il devient alors « occupant sans droit ni titre ». Le propriétaire et le locataire sont désormais en litige. Le propriétaire pourra dans un premier temps passer par un acte d’huissier. Il va alors envoyer une mise en demeure au locataire par le biais d’un huissier de justice. Si cette solution ne fonctionne pas, saisissez le tribunal d’instance de la commune où est situé le logement loué. Le juge d’instance rendra son verdict et fera appliquer la procédure d’expulsion du locataire. Le juge pourra également condamner le locataire à payer des indemnités d’occupation et de dommages et intérêts.

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